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    房地产行业:深圳楼市政策加码 各地因城施策灵活有度

    发表于 2020-07-18 08:01 | 查看:



      7 月 15 日,深圳市住房建设局等多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,实现稳地价、稳房价、稳预期目标,支持合理自住需求,遏制投机炒房,加强房地产金融监管,严厉打击房地产市场违法违规行为,规范房地产市场秩序,促进我市房地产市场平稳健康发展。

      点评:

      新政与先前的政策对比,新发布的政策主要在以下 6 个方面进行了调整:

      1)购房资格:对于本地户籍人士,购房需落户三年且连续缴纳 36 个月社保,对于非本地户籍单身人士需缴纳 5 年社保,调整前对于购房资格无限制。

      2)离异购房:新政策下,夫妻双方离异后,任一家庭成员 3 年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算,调整前夫妻按单身状况处理。

      3)住房信贷:新政策下,购房人无房无贷的,普通住宅首付最低 30%;无房有贷的,普通住宅首付不低于 50%,非普通住房首付款比不低于 60%;购房人家庭名下在本市拥有 1 套住房的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于 70%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于 80%,非普通住宅首付比例较调整前均有上升。

      4)增值税及其附加:将个人住房转让增值税征免年限由 2 年调整为 5 年。

      5)豪宅划分标准降低:新政策下,非普通住宅为 750 万以上,同时容积率 1.0 及以下,同时套内面积 120 平米及以上或建筑面积 144 平米及以上的住宅,调整前为小区容积率小于等于1.0 的住宅、单套建筑面积在 144 平方米及以上。

      6) 购房优先度管理: 新政策下,对于较火热的楼盘,房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例,调整前无此规定。除此之外,政策还规定加大二手住房交易信息公开力度、严厉打击房地产市场违法违规行为。新政影响主要在于:1)提高购房门槛,抑制投资需求、影响部分刚需,对非普通住宅影响明显。深户需落户满 3 年+3 年社保,非深户的仍为 5 年社保要求;对于离异家庭追溯到过去 3年内家庭购房的套数不超过 2 套。对普通刚需和投资需求均产生影响;对于非普通住宅首套、二套首付比大幅提升至 60%、80%;且普通住宅重新划定不超过 750 万的总价标准:此前在 2019年 11 月的时候,取消了豪宅的价格限制标准,此次重新划定上限,或受到明显影响。2)增加交易环节的成本,二手房交易热度或明显降温:个人住房转让增值税征免年限为 5 年(个人将购买不足 5 年的住房对外销售的,按照 5%的征收率全额缴纳增值税)。3)对于无房家庭刚需倾斜支持,新政提到优先满足无房居民家庭购房需求,根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例。预计将影响深圳及周边市场热度降温,贯彻房住不炒,房价大幅上涨预期下降。2019 年深圳新房、二手房交易量均同比实现大约 20%的增长,2020 年以来市场热度进一步攀升,上半年新房成交套数 1.7 万套,同比-5.4%(由于供应较少),二手房成交 44000 套,同比增加 41%。全国房价涨幅低于去年同期,暂时或不会触发大面积政策收紧,政策或将灵活调控。我们认为房价上涨为触发政策收紧的主要因素,当前全国房价涨幅仍在合理区间。从全国数据来看,截至 5 月,全国一、二、三线新房价格上涨 2.9%、5.4%、4.8%,低于去年同期的 10%以上,也是触发政策大规模加码的时间点,所以我们认为暂时不会出现大面积的政策收紧,更有可能根据个体城市差异有紧有松。

      投资建议:

      深圳新调控政策对于投机需求抑制、抑制二手房过热、支持刚需、引导房地产市场健康发展均有重大作用。我们认为这符合国家一贯的“房住不炒”政策,符合因城施策的政策。同时我们认为,这不代表全国各地方均会收紧,各城市根据自身供需情况进行调节,对于短期内房价明显上涨预期或下降,各城市地产政策或根据自身情况有紧有松更加灵活。因此,因城施策仍将为未来政策调控主基调,对于布局较好的公司仍维持推荐,重点关注中期业绩超预期的房企。

      1)高周转房企上半年竣工端恢复明显,结算金额或有超预期可能,2)17、18 年拿地成本控制较好的房企,在结算阶段毛利率或相对维持稳定,3)下半年 TOP30 房企物管拆分上市热度不减,对母公司估值提振作用明显。短期重点推荐:保利地产、万科 A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等;持续建议关注:1)优质地产:保利、万科 A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等;2)物业管理:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等;3)旧改混改商业:城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。

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